حق شفعه به چه معنا است؟

در مورد اموال شریکی یک سری قوانین خاص وجود دارد که یکی از آن ها حق شفعه می باشد.

این حق که در قانون مدنی مطرح شده است کمتر نامی از آن برده می شود

اما بسیار پر کاربرد بوده و در خیلی از مواقع می تواند از مشکلات ثانویه جلوگیری کند

در ادامه این نوشته با ما همراه باشید تا مفاد قانونی این حق  را با هم بررسی کنیم.

 

حق شفعه به چه معنا است؟

این حق که در ماده ۸۰۸ قانون مدنی بیان شده است به صورت زیر می باشد.

هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند

‌شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.

‌این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند.

در واقع این حقی است که برای شرکا در اثر شریک بودن یک مال برای آن ها به وجود آمده ست.

حق شفعه به این معنا است که اگر یکی از شرکا بخواهد مال خودش را بفروشد

برای شریک دیگر حق تقدم در خرید قائل می شود

یعنی در صورتی که بخواهد سهم خود را بفروشد اولویت با فروش به شریک خودش است نه دیگران.

برای مثال: اگر خواهر و برادری  خانه ای را به صورت شریکی خریداری کرده باشند

و پس از مدتی برادر  مایل به فروش سهم خود باشد، اگر خواهر مایل باشد می تواند

سهم او را به قیمت روز از او بخرد و تا زمانی که خواهر مایل به خرید باشد، برادر حق فروش سهم خود به دیگری را ندارد.

بیشتر بخوانید: تصرفات شریک در مال مشاع

 

در چه صورتی حق شفعه به وجود می آید؟

برای اینکار باید شرایط زیر مهیا باشد:

1- مال غیر منقول باشد:  منظور از مال غیرمنقول یک غبرمنقول ذاتی از قییل زمین است، اما چنانچه غیرمنقولی ذاتی نباشد

و به وسیله عمل انسان غیرمنقول شده است مثل ساختمان و درخت، چنانچه به تبع عرصه فروخته شود،

‌به تبع عرصه می‌تواند مورد حق شفعه قرار گیرد و چنانچه به طور مستقل به فروش برسد، شریک حق شفعه نخواهد داشت.

بنابراین  بر اساس ماده ۸۰۹ قانون مدنی:
هر گاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه نخواهد بود.

2- مشاع بودن مال غیر منقول: واضح است که حق شفعه در مورد اموال غیر منقولی که مشاع است، قابل اجرا می باشد

نه در مورد هر ملک دیگری.

3- قابل تقسیم بودن مال: این قانون  در مورد مال قابل تقسیم یعنی مالی که قابل افراز باشد ممکن است

نه در مورد هر ملکی.

بیشتر بخوانید: افراز ملک مشاع

4- تعداد شرکا دو نفر باشد: در ماده 808 قانون مدنی به صراحت اعلا شده است که در صورتی که دو نفر شریک باشند

این حق را می توان قائل شد.

بنابراین در مواردی که تعداد شرکا بیشتر از دو نفر باشد این قانون موضوعیت ندارد.

5- انتقال مال از طریق بیع باشد: این حق زمانی به وجود می آید که انتقال مال از طریق بیع باشد

بنابراین سایر راه های انتقال مال مانند: وقف یا هدیه را نمی توان شامل این قانون دانست.

ماده ۸۱۱ قانون مدنی
اگر حصه یکی از دو شریک وقف باشد متولی یا موقوف ‌علیهم حق شفعه ندارد.

مطلب مشابه: دعوای تخلیه ملک مشاعی

 

برخی دیگر از قوانین مربوط به شفعه

ماده ۸۱۲ قانون مدنی

اگر مبیع متعدد بوده و بعض آن قابل شفعه و بعض دیگر قابل شفعه نباشد

حق شفعه را می توان نسبت به بعضی که قابل شفعه است به قدر حصه آن بعض از ثمن اجرا نمود.

ماده ۸۱۳ قانون مدنی

در بیع فاسد حق شفعه نیست.

ماده ۸۱۴ قانون مدنی

خیاری بودن بیع مانع از اخذ به شفعه نیست.

ماده ۸۱۵ قانون مدنی

حق شفعه را نمی توان فقط نسبت به یک قسمت از مبیع اجرا نمود صاحب حق مزبور یا باید از آن صرف نظر کند

یا نسبت ‌به تمام مبیع ‌اجرا نماید.

ماده ۸۱۶ قانون مدنی

اخذ به شفعه هر معامله را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد باطل می نماید.

 

ماده ۸۱۷ قانون مدنی

در مقابل شریکی که به حق شفعه تملک می کند مشتری ضامن درک است

نه بایع لیکن اگر در مواقع اخذ به شفعه مورد شفعه هنوز به تصرف مشتری داده نشده باشد شفیع حق رجوع به مشتری نخواهد داشت.

ماده ۸۱۸ قانون مدنی

مشتری نسبت به عیب و خرابی و تلفی که قبل از اخذ به شفعه در ید او حادث شده باشد ضامن نیست

و همچنین است بعد از اخذ‌به شفعه و مطالبه در صورتی که تعدی یا تفریط نکرده باشد.