نحوه تخلیه مستاجر در سال 1405

مراحل قانونی و مدارک لازم

 

پایان قرارداد اجاره به این معناست که مالک می تواند برای پس گرفتن ملک خود اقدام قانونی کند اما اگر مستاجر حاضر به تخلیه نباشد صاحبخانه نمی تواند بدون رعایت تشریفات قانونی او را از ملک بیرون کند. در چنین شرایطی اشنایی با نحوه تخلیه مستاجر ، شرایط صدور دستور تخلیه فوری و مدارک مورد نیاز اهمیت زیادی دارد.

نحوه تخلیه مستاجر بعد از پایان قرارداد چگونه است؟

بر اساس ماده 494 قانون مدنی قرارداد اجاره با پایان مدت ان خاتمه پیدا می کند .بنابراین اگر مدت اجاره تمام شده باشد و مستاجر بدون اذن مالک همچنان ملک را در اختیار داشته باشد ، موجر می تواند برای تخلیه و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ، مطابق شرایط قانونی اقدام نماید.

 

به طور کلی مراحل تخلیه مستاجر عبارت اند ا:

1-بررسی قرارداد اجاره و تاریخ آن

2-بررسی شرایط قانونی صدور دستور تخلیه یا لزوم طرح دعوای تخلیه

3-آماده سازی مدارک مالکیت یا ذی نفع بودن و مدارک اجاره

4-ثبت درخواست از طریق مرجع قانونی مربوطه

5-پیگیری ابلاغ و اجرای دستور یا حکم تخلیه

6-تعیین تکلیف ودیعه مستاجر و تحویل قانونی ملک

 

 

دستور تخلیه فوری چیست؟

دستور تخلیه فوری یکی از راهکارهای قانونی برای پس گرفتن ملک پس از پایان مدت اجاره است . این دستور با حکم تخلیه تفاوت دارد، زیرا در صورت فراهم بودن شرایط قانونی ، رسیدگی به درخواست دستور تخلیهد معمولا بدون طی تشریفات کامل یک دعوای حقوقی انجام می شود. مواد 2 و 3 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 چارچوب مهمی را برای تخلیه املاک استیجاری تعیین کرده است . از جمله مواردی که باید بررسی شود

عبارت است از:

پایان مدت قرارداد اجاره

وجود قرارداد قابل استناد و احراز ابطه استیجاری

رعایت شرایط قانونی مربوط به تنظیم و ثبت قرارداد احراز مالکیت یا ذینفع بودن درخواست کننده

نبودن مانع قانونی وثر برای استفاده از این مسیر

 

در قراردادهای رسمی ، درخواست اجرای سند از مسیر اجرای ثبت پیگیری می شود. در قراردادهای عادی واجد شرایط نیز امکان درخواست دستور تخلیه از طریق مرجع قضائی وجود دارد.

 

تخلیه ملک با قرارداد دستی آیا امکان پذیر است؟

بسیاری از قراردادهای اجاره میان صاحبخانه و مستاجر در بنگاه های املاک به صورت دست نویس تنظیم می شوند. دستی بودن قرارداد به خودی خود به معنای بی اعتباری آن نیست ، اما استفاده از مسیر سریع تخلیه ، باید شرایط قانونی مربوط به قرارداد احراز شود.

اگر قرارداد به صورت دستی تنظیم شده باشد باید دارای شرایط ذیل باشد:

مدت قرارداد به صورت روشن مشخص باشد

قرارداد به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد

دو شاهد ذیل قرارداد را امضاء کنندتشریفات ثبت و تایید های قانونی لازم رعایت شده باشد.

اگر قرارداد به صورت شفاهی باشد یا شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه فوری وجود نداشته باشد، ممکن است لازم باشد دعوای حقوقی مناسب مطرح شود.

 

مدارک لازم برای تخلیه مستاجر در سال 1405

1-مدارک هویتی موجر یا نماینده قانونی او

2-سند مالکیت یا مدارک اثبات ذی نفع بودن

3-اصل یا تصویر قابل استناد قرارداد اجاره

4-مدارک مربوط به ثبت قرارداد و شناسه رهگیری در صورت لزوم

5-مدارک مربوط به پایان مدت اجاره

6-مدارک مربوط به ودیعه یا قرض الحسنه دریافتی

رسیدها پیام ها سایر شواهد

وکالتنامه یا مدارک نمایندگی در صورت اقدام توسط نماینده قانونی

 

آیا صاحبخانه می تواند ودیعه مستاجر را بابت خسارت نگه دارد؟

مطابق ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر ، اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه تضمین یا قرض الحسنه دریافت کرده باشد ، تخلیه و تحویل ملک به مستاجر مستلزم استرداد وجه یا سپردن آن به مرجع اجرای مربوطه است.

اگر مالک مدعی ورود خسارت ، اجاره بهای معوقه یا بدهی قبوض باشد و بخواهد مبالغ مورد ادعا از محل ودیعه کسر شود ، باید تشریفات قانونی مربوط را رعایت کند از جمله ارائه گواهی طرح دعوای مطالبه خسارت یا بدهی به میزان مورد ادعا ، مطابق با شرایط مقرر در قانون . بنابراین نگه داشتن خود سرانه تمام ودیعه صرفاً به دلیل اختلاف با مستاجر ، راهکار مطمئنی نیست . بهتر از خسارت ها مستند شوند و مطالبه آن ها از مسیر قانونی انجام گیرد.

پرسش‌های متداول درباره نحوه تخلیه مستأجر

 

1- آیا بعد از پایان قرارداد، مستأجر باید فوراً ملک را تخلیه کند؟

با پایان مدت اجاره، قرارداد اصولاً خاتمه می‌یابد؛ اما اگر مستأجر ملک را تحویل ندهد، مالک باید برای تخلیه از مسیر قانونی مناسب اقدام کند.مدت اجرای تخلیه به نوع قرارداد و شرایط پرونده بستگی دارد.

 

2- آیا تخلیه مستأجر با قرارداد دستی امکان‌پذیر است؟

بله، در صورت احراز شرایط قانونی مربوط امکان‌پذیر است. با این حال، دستی بودن قرارداد به‌تنهایی برای صدور دستور تخلیه فوری کافی نیست و باید الزامات قانونی تنظیم و ثبت قرارداد بررسی شود.

 

3- اگر قرارداد اجاره وجود نداشته باشد، چگونه می‌توان مستأجر را تخلیه کرد؟

در این وضعیت، مالک باید رابطه استیجاری و شرایط تصرف را با شواهد قابل استناد اثبات کند. بسته به مدارک و توافق‌های انجام‌شده، ممکن است طرح دعوای حقوقی ضرورت داشته باشد.

 

4- آیا صاحبخانه می‌تواند قفل ملک را عوض کند؟

اگر مستأجر هنوز ملک را در تصرف دارد، مالک نباید صرفاً با استناد به پایان قرارداد، خودسرانه قفل را عوض کند یا وسایل مستأجر را خارج کند. تخلیه اجباری باید از طریق قانونی انجام شود.

 

5- آیا می‌توان همزمان با تخلیه، اجاره‌بهای معوق را مطالبه کرد؟

 

مطالبه اجاره‌بهای معوق و تخلیه دو موضوع حقوقی مرتبط اما متمایز هستند. امکان طرح هم‌زمان یا جداگانه آن‌ها به شرایط پرونده و تشریفات قانونی بستگی دارد.

 

جمع‌بندی

 

برای انتخاب بهترین روش تخلیه مستأجر در سال ۱۴۰۵، ابتدا باید نوع قرارداد، تاریخ پایان اجاره، وضعیت ثبت قرارداد و مدارک موجود بررسی شود.

اگر شرایط قانونی فراهم باشد، دستور تخلیه فوری می‌تواند مسیر ساده‌تری برای بازپس‌گیری ملک باشد؛ اما در قراردادهای دستی فاقد شرایط لازم یا اجاره‌های شفاهی، ممکن است رسیدگی قضایی و اثبات رابطه استیجاری ضرورت پیدا کند.

 

در هر صورت، استفاده از روش‌های خودسرانه مانند تعویض قفل یا خارج کردن وسایل مستأجر توصیه نمی‌شود. همچنین، تعیین تکلیف ودیعه و مطالبه خسارت باید مطابق مقررات قانونی انجام شود.

موسسه حقوقی چتر عدالت ایرانیان با بهره گیری از وکلای با تجربه و توانمند امادگی خدمت رسانی حقوقی به شهروندان محترم می باشد.