سرقفلی

تعریف: حقی است که تاجر در نتیجه جلب مشتری وشهرت و فعالیت خود درتجارتخانه حاصل نموده است.

منشاء این حق عرف تجاری بوده که متعاقبا به قانون راه یافته است. بعنوان یک تعریف کلی و جامع میتوان گفت حق سرقفلی حقی است که صاحب تجارتخانه دارای موقعیت خوب برای مالک خود قبل از آنکه محل به اجاره برود قائل میشود و در واقع مالکیت غیرمادی یا حقی است بر مشتریان دائمی وسرمایه تجارتخانه.

 

فلسفه ایجاد حق سرقفلی:

به دلیل گسترش تجارت وارتباطات وسیع،سرمایه وشهرت ونام تجاری ونوکار و حرفه تاجر از اوصاف اخلاقی و اهمیت بیشتری داشته ومشتریان دائم او بر پایه حسن شهرت ونام تجاری و حرفه وموقعیت مکانی شکل میگیرند تا اخلاق وشخصیت وی؛ از این روی این حق تاجر بر مشریان دائمی حقی مالی محسوب می گردد طوری که تاجر میتواند درآن تصرف نموده وحتی به  دیگران انتقال دهد وهمچنین مانند سایر حقوق مالی قابل توارث و رهن میباشد در واقع امر این حق نوعی مالکیت غیرمادی یا حقی است بر مشتریان دائم وسرمایه تجارتخانه که فلسفه اصلی این حق حفظ مشتریان وامتیاز ناشی ازحسن شهرت وتلاشهای متمادی تاجر طی سالها حاصل شده،می باشد.

سرقفلی اماکن تجاری بر مبنای قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶

سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستأجر می‌گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند ولی حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می‌آید.

 

نکات مربوط به قانون سال ۱۳۷۶:

  *قراردادهای عادی اجاره برای این که مشمول مقررات این قانون قرار گیرد باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی شود.
مهترین نکته آن امضاء اجاره نامه توسط دو نفر شاهد است لیکن ‌اگر اصل قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ باشد ولی طرفین، ‌قراردادشان را بعد از زمان لازم ‌الاجرا شدن این قانون تمدید کرده‌‌ ‌باشند قراردادشان مشمول قانون سال ۷۶ نخواهد ‌بود و روابطشان بر مبنای قانون سال۱۳۵۶ تنظیم خواهد شد و مطابق این قانون با آنها رفتار می‌شود.

*هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می‌تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند و پس از انقضاء مدت اجاره و تخلیه عین مستاجره ، می‌بایست حق سرقفلی مستاجر را به نرخ و قیمت ‌ روز پرداخت کند اما اگر ‌ بین طرفین توافقی وجود نداشته باشد دادگاه با تعیین کارشناس، قیمت عادله روز را‌ ‌تعیین می‌کند و کارشناس نیز برای تعیین قیمت عادله، مکان و نحوه استفاده از آن‌ ‌و موقعیت ‌ملک و … را در نظر می‌گیرد و البته چنانچه هر یک از طرفین نسبت به نظر کارشناس اعتراض ‌داشته باشند ، می‌توانند از دادگاه تقاضای ارجاع امر به هیات سه نفره از کارشناسان‌ را نمایند.

         

*چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد‌ ‌ولی مستاجر با دریافت سرقفلی مغازه را به دیگری ‌اجاره دهد پس از پایان مدت اجاره‌، ‌مستاجر دوم حق مطالبه سرقفلی را از مالک ندارد و  با پایان مدت ‌اجاره مکلف است مغازه‌ ‌را تخلیه کند و اگر مدعی حقی است باید به کسی که ملک را از او اجاره کرده، ‌رجوع ‌کند. 


*چنانچه مستاجر حق انتقال به غیر را‌ ‌نداشته باشد با پرداخت سرقفلی به مالک باز هم حق ‌انتقال به غیر نداشته و پس از‌ ‌پایان مدت اجاره مکلف به تخلیه مغازه است و در این فرض که سرقفلی به مالک پرداخته‌ ‌مالک باید هنگام تخلیه به نرخ عادله روز به وی سرقفلی بدهد.

*برابر قانون سال ۷۶ تنها در صورتی که‌‌ ‌مستاجر مبلغی به عنوان سرقفلی به مالک ‌پرداخته باشد، حق دارد هنگام تخلیه از مالک‌ ‌به نرخ عادله روز از او سرقفلی را باز پس گیرد.

 

تفاوت حق کسب و پیشه وسرقفلی

 ۱. حق کسب و پیشه به تدریج حاصل میشود وباعملکرد مستاجر رابطه پیوستگی مستقیم  دارد ولی حق سرقفلی قطعی الحصول است و به صرف پرداخت مبلغ یا مال توسط مستاجر به موجرایجاد می شود .

۲. حق سرقفلی را میتوان ساقط کرد ولی اسقاط حق کسب وپیشه اسقاط چیزی است که از اول ایجاد نشده است لذا قابل اسقاط نمی باشد.

۳. حق سرقفلی قابل ضمان است یعنی درصورتیکه کارشناس ارزش آنرا ارزیابی وتعیین کند درصورتیکه ب طور رسمی به ثبت رسیده باشد،قابل ضمان دادن است ولی حق کسب وپیشه این قابلیت راندارد.

۴. حق سرقفلی قابل توقیف است وازحقوق مالی است و جزء اموال غیرمنقول تبعی است و با تقدیم دادخواست تامین خواسته یا تقاضای توقیف از طریق اجرائیات اداره ثبت اسناد واملاک قابل توقیف است ولی حق کسب و پیشه قابل توقیف نیست .

۵. مقدارحق سرقفلی مشخص است ولی میزان حق کسب وپیشه قابل محاسبه نیست.

۶. حق سرقفلی برخلاف حق کسب وپیشه قابل انتقال به غیراست.

۷. حق سرقفلی برخلاف حق کسب و پیشه باتخلف ساقط نمیشود.

 معیارارزشگزاری حق کسب وپیشه:

معیار وملاک تعیین ارزش سرقفلی به دو دسته معیارهای مادی ومعنوی تقسیم می شود:

معیارهای مادی: نوع بنا وکمیت وکیفیت آن وموقعیت مکانی ملک وامکانات وتجهیزات آن و

معیارهای معنوی: مشتریان محل،علائم تجاری وشهرت آن،کیفیت محصولات وخدمات،مالکیت صنعتی و بازرگانی،پروانه کسب،سابقه و..

در صورت بروز اختلاف این ارزش گذاری توسط کارشناس رسمی دادگستری تعین می شود.

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

مشاوره حقوقی