بروزرسانی در تاریخ 1399.10.21

اجاره

اجاره عقدی است که بر اساس آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود .

اجاره دهنده راموجر واجاره کننده را مستاجر ومورد اجاره راعین مستاجره گویند.

در اصطلاح عقدی است که به موجب آن مستاجر در مقابل مالی که به موجر پرداخت می کند

برای مدت معین ازمنافع عین مستاجره استفاده می نماید.

با توجه به تعریف مذکور بنابراین عقد اجاره عقدی تملیکی،معوض و موقت است.

*مدت قرارداد  از روزی شروع می شود که بین طرفین مقرر شده است،

لذا اگر درعقد قرارداد ابتدای مدت ذکر نشده باشد

زمان آغاز قرارداد  از وقت عقد محسوب می شود.

*اجاره مال مشاع جایز است ولیکن تسلیم عین مستاجره موقوف به اذن شریک است.

*هرگاه معلوم شود که عین مستاجره در زمان معین شده  معیوب بوده،

مستاجرمیتواند قرارداد  را فسخ کند یا به همان نحویکه بوده است قرارداد  را با اجرت قبول کند،

ولی اگرموجر رفع عیب کند به نحویکه به مستاجر ضرر نرسد،مستاجر حق فسخ ندارد.

*عیبی که موجب فسخ قرارداد  میشود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت درانتفاع باشد.

*هرگاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شود و

نتوان رفع عیب نمودعقد قرارداد  منحل میشود مانند

اینکه عین مستاجره خراب شود.

*اگر در زمان اجاره عین مستاجره به واسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود اجاره از

زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ میشود،

درصورت تلف بعضی ازعین مستاجره،مستاجر حق دارد قرارداد را نسبت به

بقیه مدت فسخ کند یا فقط تقلیل نسبی مال الاجاره نماید .

مثال اگر خانه ای دارای 2 اتاق باشد ویکی از دو اتاق ویران شود

 

به طوریکه دیگر قابل

استفاده نباشد دراینجا مستاجر دو راه دارد :

یا اینکه  قرارداد را نسبت به مدت باقیمانده فسخ کند یا

از موجر تقاضا کند که مبلغ قرارداد را نسبت

به یک اتاق محاسبه و از قیمت  قرارداد کم کند.

*تعمیرات اساسی وکلی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی،

تهویه وآسانسور باشد برعهده موجر است وتعمیرات جزئی و همچنین تزیین و

تعمیری که مربوط به استفاده بهتر ازمورد اجاره باشد

با مستاجر خواهدبود مگرآنکه در قرارداد به صورت دیگری شرط شده باشد.

 *ید مستاجر نسبت به عین مستاجره ید امانی است یعنی هیچ گاه ضامن تلف یا

خسارت عین مستاجره نمی باشد مگر اینکه تعدی

و تفریط کرده باشد ، به دیگر سخن مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست

مگر آنکه تلف یا خسارت مستند به تعدی و تفریط وی باشد.

*مستاجر باید شرایطی را در عین مستاجره رعایت کند:

 

1-از عین مستاجره به نحو متعارف استفاده نماید و تعدی وتفریط نکند.

 

2-عین مستاجره را در همان مصرفی که در قرارداد اجاراه مقرر شده استفاده نماید

مثلاً اگر برای سکونت اجاره داده حق استفاده برای کار اداری ندارد.

حال چنانچه مورد استفاده مشخص نشده باشدمی بایست عین مستاجره در

منافع مقصوده که از اوضاع واحوال استنباط می شود استفاده شود.

 

*عقد اجاره عقدی است لازم و به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی گردد

 

*اگر مستاجر بدون اذن موجر در عین مستاجره تعمیراتی نماید حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت.

*برای اینکه قراردادهای اجاره از دیدگاه قانونی قابل اجرا باشد باید

به دو نکته اساسی توجه نمود

 

1-قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم گردد و

به امضای موجر ومستاجر برسد

 

2-دو نفر از افراد مورد اعتماد نیز به عنوان شهود ذیل قرارداد را گواهی نمایند.

 

  توصیه هایی برای نوشتن قرارداد اجاره :

متاسفانه قرارداد بستن و نوشتن از نظر اغلب ما ایرانیان کاری است زائد و

اصطلاحاً «فرمالیته».

اگر از کسی که این اصطلاح را به کار می برد بپرسید یعنی چه؟

جواب درست و حسابی نخواهید شنید. شاید با دست و

چشم و ابرو اشاره یی بکند که امضا کن بره،

سخت نگیر، مقصود و منظور گوینده این است که امضا کردن قرارداد و

خود قرارداد مشکلی است و موضوعی بی اهمیت.

 

اما بعد از امضای قرارداد همان کس که به آن صفت «فرمالیته» داده است و

شما را به سهل انگاری و آسان گرفتن کار تشویق کرده بود

چنانچه اختلافی بروز کند یا عملی انجام دهید که مخالف متن قرارداد باشد چهره یی دیگر پیدا می کند و

نوشته های قرارداد را به شما نشان خواهد داد و با غرور و گاهی قرص و محکم و طلبکارانه مدعی می شود

که به قول معروف چهار میخه از شما تعهد گرفته است که چنین و چنان کنید یا نکنید.

 

اگر آن موقع یادآوری کنید که خودش می گفت

قرارداد فرمالیته است و بی اهمیت و شما چندان اعتنایی به نوشته های آن نکردید

یا چندان رضایتی در گنجانیدن یا بودن بعضی مواد در قرارداد نداشتید؛

کو گوش شنوا؟

 

برخلاف دیگر نقاط عالم که هر چه موضوع مهم تر باشد قرارداد مفصل تر است

و در آن به ذکر موارد بسیار جزیی می پردازند و تکلیف تمام وقایع را

پیشاپیش مشخص می کنند و روشی برای حل و فصل اختلاف

در آن می گنجانند؛ در دیار ما قراردادها حداکثر دوصفحه ای هستند و

در آن با ذکر کلماتی کلی و بسیار کشدار سر و ته قضیه

به هم آورده می شود.

 

قراردادهای ما بیشتر به رسیدی می ماند

که از طرف مقابل می گیریم و در آن به دادن و گرفتن پول یا مالی

اقرار می کنیم.اما بعد از بروز اختلاف است که متوجه می شویم

ای کاش در نوشتن قرارداد به گونه یی دیگر عمل می کردیم و

به گونه یی دیگر توافق.

یا ای کاش به جای نوشتن سندی عادی پرداخت هزینه تنظیم سندی رسمی را در دفترخانه می پذیرفتیم

تا به این مشکل برنمی خوردیم.

 

قرارداد یعنی پیش بینی آینده و قرارداد خوب آن است که طرفین تمامی زوایای رابطه یی را که می خواهند

ایجاد کنند یا به آن خاتمه بدهند،

پیشاپیش مشخص کرده باشند. متاسفانه هنگام عقد قرارداد هیچ علاقه یی نداریم

که از راهنمایی و

دانش اشخاص آگاه در انعقاد قرارداد استفاده کنیم

یا دست کم خودمان چندان زحمت نمی کشیم تا با آینده نگری قراردادی را منعقد کنیم.

 

بسیار متاسفم و عذرخواه از ذکر اینکه بعضی از مردم معتقدند

«مشاور حرف مفت می زند اما مفتی حرف نمی زند.»

 

بعضی از مردم در دیار ما تا کارشان به دادگستری کشیده نشود

نمی خواهند از خدمات وکیل استفاده کنند

حتی بعضی تا آخرین مرحله دادرسی هم خودشان به دادگاه می روند و

هیچ ضرورتی در استخدام وکیل نمی بینند.

شرایط سند رسمی اجاره:

 

سند رسمی آن است که در دفاتر اسناد رسمی تنطیم شده باشد .

دفاتر اسناد رسمی آنچه را رعایتش الزامی است می بایست در تنطیم اجاره نامه ها رعایت کنند .

یکی از نکات مهم در تنظیم قرارداد  رسمی این است که دفاتر اسناد رسمی علاوه بر رعایت

شرایط عمومی تنظیم اسناد مکلفند

در سند اجاره اماکن با کاربرد تجاری و اماکنی که با رعایت قولنین ومقررات به منطور استفاده تجاری

واگذار می شوند تصریح کنند

که عقد قرارداد  با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده  است.

 

شرایط سند عادی

 

در این نوع سند که بسیار در بین جامعه مرسوم است نکات مهمی می باید رعایت گردد

تا این قرارداد ضمانت اجرای قانونی داشته باشد:

 

کتبی بودن قرارداداجاره

قید مدت در اجاره نامه

تنظیم اجاره نامه در دو نسخه

امضای موجر و مستأجر

گواهی دو نفر شاهد معتمد

نکات حقوقی راجع به اجاره

 

1- با توجه به ماده 494 قانون مدنی ، با انقضاء مدت  موجر می تواند ضمن طرح دعوای تخلیه ملک نسبت به

شرایط مندرج در اجاره نامه نیز طرح دعوا نماید.

 

2- مزایده عین مستاجره با حفظ حقوق مستاجر بلامانع است ،

همچنین بازداشت مجدد همان ملک توسط سایر طلبکاران نیز بلامانع است و

پس از مزایده به ترتیب اولویت ، طلب طلبکاران پرداخت خواهد شد.

 

3- تخریب عین مستاجره از طرف موجر (مالک) موجب قطع رابطه استیجاری نمی باشد

و مستاجر می تواند الزام موجر را به احداث مجدد اعیانی درخواست کند و

چنانچه تخریب بدون ضرورت بوده ،

مستاجر می تواند اجرت المثل ایامی را که منافع مورد اجاره تفویت شده را مطالبه نماید.

البته نطراقلیتی نیز وجود دارد

که تخریب را از مصادیق تلف می دانند و به تبع آن عقد قرارداد  منفسخ می شود.

 

4- در قرارداد  به شرط تملیک ، مستاجر در صورتی حق انتقال مورد اجاره را به غیر دارد

که این حق در قرارداد مذکور پیش بینی شده باشد

و اگر شرط تملیک شده باشد ، تا زمانیکه تملیک محقق نشده ، حق واگذاری عین را ندارد.

 

5- هرگاه مدت اجاره به پایان رسیده باشد و مستاجره ملک را تخلیه و آماده تحویل به موجر نموده باشد

اما موجر از تحویل ملک امتناع ، مستاجر باید با مراجعه به شورای حل اختلاف و

درخواست تامین دلیل تقاضای بررسی و تحویل کلید به شورا را نموده و ازآن تاریخ به بعد مستاجر می تواند

علاوه بر مطالبه ودیعه پرداختی خسارات تاخیر وجه را نیز مطالبه نماید.

 

6-بر اساس ماده 497 قانون مدنی عقد اجاره با فوت موجر یا مستأجر باطل نمی شود مگر اینکه

شرط مباشرت مستأجر شده باشد. بنابراین در صورت مباشرت مستأجر عقد اجاره باطل است

در غیر اینصورت وراث یا باید با موجر برای فسخ وافق نمایند یا باید منتظر انقضاء مدت اجاره باشند

و یا به عنوان قائم مقام مستأجر از عین مستاجره استفاده نمایند.

 

7-هرگاه مستاجر از پرداخت اجاره بها امتناع نماید موجر می تواند با مطالبه اجاره بها از تاریخ اظهارنامه

و دادخواست علیه مستأجر، خسارات تاخیر تأدیه را اجاره بها را مطالبه نماید.

 

8- مالیات بر درآمد مکانهایی که دارای کسب وپیشه است بر عهده مستأجر است و

مالیات بر اجاره برعهده موجر است مگر اینکه در قرارداد شرط خلاف نموده باشند.

 

9-هرگاه در عین تجاری دارای کسب و پیشه تعدی و تفریطی از سوی مستأجر صورت دهد ،

مالک می تواند با اثبات تعدی و تفریط مستأجر توسط کارشناس رسمی دادگسری تقاضای تخلیه عین

مستأجره را بدون تعلق حق کسب وپبشه به مستأجر از دادگاه تقاضا نماید که

دادگاه پس از بررسی حکم به تخلیه صادر می کند.

 

10-در مواردی که حکم تخلیه مورد اجاره به علت تغییر شغل صادر شده باشد ،

مطالبه حق سرقفلی بر علیه مستأجر با توجه به بند 7 ماده 14 قانون مروابط موجر ومستأجر 1356 توجیه قانونی ندارد ،

لذا چنین دعوایی قابلیت استماع ندارد.

 

چند نکته در مورد اجاره اماکن مسکونی:

 

– عقد اجاره از عقود لازم است ، به این معنی که تعهدات ناشی از آن به هیج وجه از طرفین ساقط نشده و

حتی در صورت فوت یا جنون مؤجر یا مستاجر ، تعهدات او عینا و به صورت کامل به وارث قانونی وی منتقل می‌شود.

به همین دلیل در زمان انعقاد قرار داد اجاره بایستی نهایت دقت و توجه را به عمل آورد.

 

–   در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد در غیر این صورت قرارداد اجاره باطل است.

 

معمولا مدت اجاره ها یکسال تعیین می شود. مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین مؤجر و مستأجر توافق شود.

و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشود، از زمان انعقاد قرار داد محسوب خواهد شد.

 

– لازم نیست که موجر مالک عین مستأجره باشد، ولی باید مالک منافع آن باشد.

پس اگر الف خانه ای را از دیگری اجاره کرد چون مالک منافع آن است قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگر ی است،

مگر آنکه در قرار داد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

 

–  اگر بعد از قرار داد معلوم شود که عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر حق فسخ قرارداد را دارد.

البته اگر مؤجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری وارد نشود، مستأچر حق فسخ نخواهد داشت.

اگر عیب در مدت استفاده از مورد اجاره حادث گردد، مستأجر نسبت

به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.

 

– موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستأجره تغییر دهد که با استفاده مستأجر از آن در تعارض باشد و

اگر مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تأخیر در آن موجب ضرر به مؤجر شود،

مستأجر نمی تواند مانع این تعمیرات گردد

حتی اگر این امر مانع استفاده او  شود.

در این حالت مستأجر می تواند از حق فسخ استفاده کند.

 

– تعمیرات و کلیه مخارجی که برای امکان بهره برداری از

آن لازم است بر عهده مالک می باشد،

مگر آنکه در اجاره نامه خلاف آن قید شود و نیز پرداخت هزینه های مربوط به

اسباب و لوازمی که برای استفاده ازمورد اجاره ضروری است

بر عهده مالک می باشد مانند نصب آبگرمکن ، شوفاژ و …

 

– اگر مستأجر خارج از حدود متعارف از مورد اجاره بهره برداری کند و مؤجر نتواند مانع او از این امر شود،

حق فسخ برای مؤجر بوجود می آید. برای مثال به جای استفاده و مصرف خانگی از برق،

مصرف صنعتی از برق داشته باشد.

 

– مستأجر باید در زمان های تعیین شده در قرار داد، اجاره بها را پرداخت کند و

در مقابل از مؤجر رسید دریافت کند.

 

– اگر مستأجر از مورد اجاره در غیر موردی که در  قرارداد اجاره آمده استفاده کند،

موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

 

برای مثال در قرار داد  آمده که این مکان برای استفاده مسکونی داده می شود ولی

مستأجر از آن استفاده تجاری کند.

 

– عقد اجاره به محض پایان مدت، برطرف می شود و اگر بعد از پایان مدت مستأجر

آن مکان را در تصرف خود نگهدارد

باید مبلغی  به موجب اجاره بهایی که معادل اجاره بهاء امکانی شبیه آن مکان است،

به موجر بپردازد حتی اگر از آن مکان اسفاده نکند.

 

– عقد اجاره با فوت مؤجر یا مستأجر باطل نمی باشد اما اگر مؤجر تنها تا

زمان حیات خود مالک منافع مورد اجاره باشد

با فوت او قرارداد  باطل خواهد شد و نیز اگر در قرار داد اجاره مباشرت مستأجر در استفاده از مورد اجاره شرط شود

با فوت مستأجر عقد اجاره باطل می شود.

 

– اگر مستأجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد  قرارداد  باطل یا فسخ نمی شود،

مگر آنکه مؤجر در قرار داد اجاره برای خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط کرده باشد.

 

– اگر مستأجر بدون اجازه مؤجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه هزینه های انجام شده را از مؤجر ندارد.

 

–  اگر مستأجر بدون اجازه مؤجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده ساخت و ساز کند

یا درختی بکارد مؤجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل تقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود

جبران ضرر وارده  بر عهده مستأجر خواهد بود.

 

– تنظیم قرار داد  هم به صورت عادی و هم رسمی ممکن است.

 

معمولا اشخاص بصورت عادی در آژانس های مسکن مبادرت به تنظیم قرار داد می کنند.

باید توجه داشت که اولا برای تنظیم قرار داد به صورت عادی حتما دو نفر به عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضاء کنند

تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 بهره مند شوند.

ثانیا صرف تنظیم قرار داد در فرم های چاپی یا تایپ مفاد قرار داد موجب رسمی شدن آن نمی شود و

تأثیری در ماهیت آن ندارد.

 

– قرار دادهای عادی  باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم  و به امضاء مؤجر و مستأجر برسد و

به وسیله دو نفر افراد مورد وثوق و  اعتماد طرفین  گواهی شود .

هر گاه مؤجر یا مستأجر به نمایندگی از دیگری قرارداد تنظیم کند باید توجه داشت

شخصی که خود را به عنوان نماینده معرفی می کند،

 

دلیل نمایندگی او ( وکالت،وصایت،ولایت و…) باید به رؤیت طرف مقابل رسیده و پیوست قرارداد شود.

پس اگر شخصی خود را وکیل همسرش به عنوان مؤجر معرفی می کند باید وکالت نامه رسمی مبنی بر

وکالت در انعقاد عقد قرارداد  از سوی مالک ارایه دهد.

 

– پس از پایان مدت  اگر مستأجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند به در خواست مؤجر تخلیه صورت خواهد گرفت.

برای تخلیه اگر سند عادی باشد باید نکات زیر رعایت شود.