بروزرسانی در تاریخ 1399.11.12

سرقفلی

سرقفلی،

تعریف: حقی است که تاجر در نتیجه جلب مشتری وشهرت و فعالیت خود درتجارتخانه حاصل نموده است.

منشاء این حق عرف تجاری بوده که متعاقبا به قانون راه یافته است. بعنوان یک تعریف کلی و

جامع میتوان گفت حق سرقفلی حقی است که صاحب تجارتخانه دارای موقعیت خوب

برای مالک خود قبل از آنکه محل به اجاره برود قائل میشود و در واقع مالکیت غیرمادی یا حقی است بر

مشتریان دائمی وسرمایه تجارتخانه.

 

فلسفه ایجاد حق سرقفلی:

به دلیل گسترش تجارت وارتباطات وسیع،سرمایه وشهرت ونام تجاری ونوکار و حرفه تاجر از اوصاف اخلاقی و اهمیت بیشتری داشته

ومشتریان دائم او بر پایه حسن شهرت ونام تجاری و حرفه وموقعیت مکانی شکل میگیرند تا اخلاق وشخصیت وی؛

از این روی این حق تاجر بر مشریان دائمی حقی مالی محسوب می گردد طوری که تاجر میتواند درآن تصرف نموده وحتی

به  دیگران انتقال دهد وهمچنین مانند سایر حقوق مالی قابل توارث و رهن میباشد در واقع امر این حق نوعی مالکیت

غیرمادی یا حقی است بر مشتریان دائم وسرمایه تجارتخانه که فلسفه اصلی این حق حفظ مشتریان وامتیاز ناشی

ازحسن شهرت وتلاشهای متمادی تاجر طی سالها حاصل شده،می باشد.

سرقفلی اماکن تجاری بر مبنای قانون موجر و مستاجر سال 1376

سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از

مستأجر می‌گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند ولی حق کسب و پیشه و

تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می‌آید.

نکات مربوط به قانون سال 1376:

  *قراردادهای عادی اجاره برای این که مشمول مقررات این قانون قرار گیرد باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و

به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی شود.

مهترین نکته آن امضاء اجاره نامه توسط دو نفر شاهد است

لیکن ‌اگر اصل قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال 1376 باشد ولي طرفين، ‌قراردادشان

را بعد از زمان لازم ‌الاجرا شدن اين قانون تمديد كرده‌‌ ‌باشند قراردادشان مشمول قانون سال 76 نخواهد ‌بود

و روابطشان بر مبناي قانون سال1356 تنظيم خواهد شد و مطابق اين قانون با آنها رفتار مي‌شود.

*هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می‌تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند

و پس از انقضاء مدت اجاره و تخليه عین مستاجره ،

می‌بایست حق سرقفلي مستاجر را به نرخ و قيمت ‌

روز پرداخت كند اما اگر ‌ بين طرفين توافقی وجود نداشته باشد.

دادگاه با تعيين كارشناس، قيمت عادله روز را‌ ‌تعيين مي‌كند و كارشناس نيز براي تعيين قيمت عادله،

مكان و نحوه استفاده از آن‌ ‌و موقعيت ‌ملك و … را در نظر مي‌گيرد و البته چنانچه هر يك از طرفين نسبت به نظر کارشناس اعتراض ‌داشته باشند ،

مي‌توانند از دادگاه تقاضاي ارجاع امر به هيات سه نفره از كارشناسان‌ را نمایند.

*چنانچه مالك سرقفلي نگرفته باشد‌ ‌ولي مستاجر با دريافت سرقفلي مغازه را به ديگري ‌اجاره دهد

پس از پايان مدت اجاره‌، ‌مستاجر دوم حق مطالبه سرقفلي را از مالك ندارد و

با پايان مدت ‌اجاره مكلف است مغازه‌ ‌را تخليه كند و اگر مدعي حقي است باید به كسي كه ملك را از او اجاره كرده، ‌رجوع ‌كند.

*چنانچه مستاجر حق انتقال به غير را‌ ‌نداشته باشد با پرداخت سرقفلي به مالك باز هم حق ‌انتقال

به غير نداشته و پس از‌ ‌پايان مدت اجاره مكلف به تخليه مغازه است و در اين فرض كه سرقفلي

به مالك پرداخته‌ ‌مالك بايد هنگام تخليه به نرخ عادله روز به وي سرقفلي بدهد.

‌
*برابر قانون سال 76 تنها در صورتي كه‌‌ ‌مستاجر مبلغي به عنوان سرقفلي به مالك ‌پرداخته باشد،

حق دارد هنگام تخليه از مالك‌ ‌به نرخ عادله روز از او سرقفلي را باز پس گيرد.

تفاوت حق کسب و پیشه وسرقفلی

 1. حق کسب و پیشه به تدریج حاصل میشود وباعملکرد مستاجر رابطه پیوستگی مستقیم

دارد ولی حق سرقفلی قطعی الحصول است و به صرف پرداخت مبلغ یا مال توسط مستاجر به موجرایجاد می شود .

 

2. حق سرقفلی را میتوان ساقط کرد ولی اسقاط حق کسب وپیشه اسقاط چیزی است که از اول ایجاد نشده است لذا قابل اسقاط نمی باشد.

 

3. حق سرقفلی قابل ضمان است یعنی درصورتیکه کارشناس ارزش آنرا ارزیابی وتعیین کند درصورتیکه ب طور رسمی به ثبت رسیده باشد،قابل ضمان دادن است ولی حق کسب وپیشه این قابلیت راندارد.

 

4. حق سرقفلی قابل توقیف است وازحقوق مالی است و جزء اموال غیرمنقول تبعی است و با تقدیم دادخواست تامین خواسته یا

تقاضای توقیف از طریق اجرائیات اداره ثبت اسناد واملاک قابل توقیف است ولی حق کسب و پیشه قابل توقیف نیست .

 

5. مقدارحق سرقفلی مشخص است ولی میزان حق کسب وپیشه قابل محاسبه نیست.

 

6. حق سرقفلی برخلاف حق کسب وپیشه قابل انتقال به غیراست.

 

7. حق سرقفلی برخلاف حق کسب و پیشه باتخلف ساقط نمیشود.

 معیارارزشگزاری حق کسب وپیشه:

معیار وملاک تعیین ارزش سرقفلی به دو دسته معیارهای مادی ومعنوی تقسیم می شود:

معیارهای مادی: نوع بنا وکمیت وکیفیت آن وموقعیت مکانی ملک وامکانات وتجهیزات آن و …

معیارهای معنوی: مشتریان محل،علائم تجاری وشهرت آن،کیفیت محصولات وخدمات،مالکیت صنعتی و بازرگانی،پروانه کسب،سابقه و..

در صورت بروز اختلاف این ارزش گذاری توسط کارشناس رسمی دادگستری تعین می شود.