بروز رسانی 1401/08/23

سرقفلی چیست؟

اولین نکته که در سرقفلی مهم است این موضوع است که سرقفلی صرفا برای اماکن تجاری است و برای اماکن مسکونی چنین حقی تعریف نشده .

عده ای حق کسب و پیشه را با سرقفلی یکی می دانند اما این دو ، دو حق مجزا است که در اینجا ما به توضیح (( سرقفلی )) که در قانون موجر و مستاجر سال 1376 آمده است می پردازیم .

تعریف سرقفلی

وجهی که مستاجر در آغاز اجاره علاوه بر اجور به موجر می پردازد تا موجر به اجاره دادن محل به او راضی شود .

نظر غالب این است که این وجه که همان ((سرقفلی )) است در موقع انقضای اجاره و تخلیه ملک باید به قیمت روز به مستاجر پرداخت شود .

سرقفلی قائم به محل است وجهی است که مالک در ابتدای اجاره و جدا از اجور از مستاجر می گیرد مبلغ و میزان وجه به موقعیت محلی و کیفیت بنا و تجهیزات عین مستاجره بستگی دارد و در نهایت تراضی این که محل را برای چه شغلی مثلا برای میوه فروشی یا طلا فروشی اجاره کرده در میزان سر قفلی متفاوت است ولی این امری سلیقه ای است و ضابطه ای ندارد اما در حق کسب و پیشه چنین نیست و نوع شغل از امور موثر است .
سرقفلی مبنای قراردادی دارد به عبارتی سرقفلی امتیازی است که موجر ضمن عقد اجاره به مستاجر می دهد و در ازای آن مبلغی دریافت می کند . یعنی قیمت آن امتیاز است که قبل از عقد اجاره وجود داشته و به مستاجر واگذار شده است و به این مستاجر مالک سرقفلی می گویند .

سوالی که شاید خیلی مطرح شود این است که اگر مستاجری حق انتقال عین مستاجره را به غیر داشته باشد شرایط سرقفلی به چه شکل است؟

وجهی است که مستاجری که حق انتقال منافع را به غیر دارد ، در مدت اجاره ولو به دفعات از مستاجر دست دوم علاوه بر اجور می گیرد تا ملک تجاری را که در اجاره او است داخل در مدت اجاره خودش برای مدت محدود به آنها واگذار کند واضح است این وجه هم باید در پایان مدت اجاره به مستاجر دست دوم به نرخ روز پرداخت شود .

بدیهی است این واگذاری ممکن است یه یک نفر و برای کل بقیه مدت اجاره باشد اما حکم پرداخت سرقفلی تفاوتی نخواهد کرد .

مالک می تواند سرقفلی نگیرد و آن را اسقاط کند و بعدا هم نمی تواند چیزی به این عنوان از مستاجر بگیرد ولی حق کسب و پیشه به این شکل نیست و در زمان اجاره وجود ندارد که قابل اسقاط باشد .

اگر سرقفلی قابل توجهی دریافت شود رقم اجاره پایین خواهد بود و بالعکس در موقع تعیین حق کسب و پیشه به وسیله کارشناس نیز اگر سرقفلی پرداخت شده باشد معمولا باعث بالا رفتن مبلغ حق کسب و پیشه خواهد شد .

حق (( سرقفلی )) بر خلاف حق کسب و پیشه و تجارت به صورت خودکار ایجاد نمی شود بلکه باید هنگام عقد قرارداد مالک و مستاجر در این موضوع با هم توافق کنند بنابراین در صورت عدم توافق در هنگام عقد قرارداد عملا مستاجر هنگام تخلیه نمی تواند ادعایی داشته باشد .

آیا سرقفلی به ارث می رسد ؟

سرقفلی دارای ارزش مالی است و مانند سایر اموال فرد متوفی در اثر فوت شخص به وراث وی خواهد رسید .

موارد اسقاط حق سرقفلی

1-تغییر شغل:

اگر در اجاره نامه شغل خاصی قید شده باشد و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل کند مالک ملک می تواند بدون پرداخت مبلغی نسبت به تخلیه اقدام کند .

2-تعدی و تفریط:

اگر مالک سرقفلی نسبت به محل سرقفلی تعدی و تفریط کند مالک ملک می تواند بدون پرداخت مبلغی نسبت به تخلیه اقدام کند .

3-انتقال به غیر:

در صورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را نداشته باشد با وجور این موضوع اقدام به انتقال به غیر کند مالک ملک می تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی محل را تخلیه کند .

4-عدم پرداخت اجاره بها:

صاحب سرقفلی باید ظرف 10 روز نسبت به پرداخت اجاره بها اقدام کند و در صورت عدم پرداخت مالک ملک می تواند با ارسال اظهارنامه درخواست اجاره بها کند ، هرگاه دو بار اظهارنامه ارسال شده باشد ارسال اظهارنامه نسبت به پرداخت اجاره بها برای بار سوم می تواند باعث این شود که مالک ملک نسبت به درخواست اجاره بها و تخلیه از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام کند .

فرق مالکیت و سرقفلی چیست ؟

در سرقفلی این سوال همیشه پیش می آید که سرقفلی چه فرقی با مالکیت مال داره آیا این دو مفهوم به یک معناست یا خیر ؟

سرقفلی و مالکیت دو حق مجزا از هم می باشند. سرقفلی عبارت است از وجهی که مستاجر در آغاز قرارداد اجاره علاوه بر اجاره به موجر می پردازد و در پایان قرارداد اجاره مبلغ مذکور را به نرخ روز از موجر مطالبه مینماید. در سرقفلی مالکیتی نسبت به عین و منافع حاصل نمی شود.
اما مالکیت حقی است که شخص نسبت به عین و منافع مال پیدا می کند و شخص مالک میتواند هرگونه تصرفی را در مال داشته باشد بجز آنچه به موجب قانون مستثنا شده است.
بنابراین در املاک تجاری دو شخص می توانند یکی مالک ملک و دیگری مالک سرقفلی باشد.

جهت تبیین این موضوع به مثال زیر توجه نمایید:
اگر شخصی مغازه خود را به دیگری اجاره دهد و در ابتدای قرارداد اجراه سرقفلی دریافت نماید موجر مکلف است در پایان قرارداد اجاره نسبت به استرداد سرقفلی به نرخ روز به مستاجر اقدام نماید. تعیین میزان سرقفلی طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری است که ملاک و معیار خود را دارد.

مستاجر با اجاره مغازه به کسب و درآمد تجاری مشغول می شود و بعد از مدتی این مغازه دارای مشتری می شود و مغازه به اسم و شهرت مستاجر معروف می شود و همه به خاطر آن شخص که زحمت برای جذب مشتری برای فروش داشته به آنجا مراجعه می کنند و اسمی از مالک ملک به میان نمی آید حال با اتمام قرارداد اجاره و درخواست موجر برای تخلیه این زحمت های مستاجر بی نتیجه می ماند قانونگذار برای حمایت از مستاجر حقی تحت عنوان سرقفلی قرارداد است .

سرقفلی ناشی از قرارداد اجاره است و اگر رابطه ی استیجاری نباشد وجود سرقفلی منتفی است. تنها برای مستاجر این حق می تواند وجود داشته باشد.
لازم به ذکر است که یک شخص می تواند مالک ملک و سرقفلی به صورت توامان باشد.
در تنظیم قراردادهای اجاره لازم است که اطلاعات لازم و کافی داشته باشیم و در این زمینه حقوقدانان موسسه چتر عدالت ایرانیان امادگی خدمت رسانی به شهروندان محترم را دارد.

مغازه سرقفلی بخریم یا نه؟

سوالی که زیاد مطرح می شود این است آیا مغازه سرقفلی بخریم یا نه ؟
در پاسخ به این سوال می توان گفت (( بله )) خرید مغازه سرقفلی هیچ مانعی نداره ولی حتما باید به نکاتی توجه کرد .

همان طور که پیشتر گفتیم سرقفلی در خصوص املاک تجاری است .
مالک ملک می تواند جدا از مالک سرقفلی باشد پس مالک می تواند بدون فروش ملک فقط حق سرقفلی را انتقال دهید و او را بفروشد در این صورت حق مالکیت واگذار نمی شود . این نوع انتقال ، انتقال اختیاری حق سرقفلی است که فرد با اراده و رغبت به موجب سند رسمی یا عادی منتقل می کند .

با این وجود با انتقال سرقفلی کمامان اختیاراتی برای مالک باقی می ماند
خریدار نمی تواند کسب و کار قبلی مغازه را تغییر دهد
خریدار نمی تواند بدون اجازه فروشنده تغییری در ملک دهد
خریدار نمی تواند بدون اجازه فروشنده مغازه را به شخص دیگر بفروشد
البته این شروط می تواند با توافق فروشنده و خریدار سرقفلی تغییر کند .

نکاتی که در خرید سرقفلی باید به آن توجه کرد:

در خرید سرقفلی باید به نوع کسب و کار قبلی اون ملک توجه کرد که مثلا مغازه در گذشته آیا میوه فروشی بوده یا طلا فروشی و … چون همان طور که گفته شد خریدار سرقفلی نمی تواند کسب و کار قبلی را تغییر دهد
نکته دیگر این که آیا خریدار سرقفلی حق انتقال به غیر را دارد یا نه خریدار اگر حق انتقال به غیر را ندارد بهتر است به مالک اطلاع دهد و رضایت آن را جلب کند.

اگر مالک راضی به انتقال سرقفلی نشد مالک سرقفلی می تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال بصورت قانونی نسبت به انتقال سرقفلی اقدام کند
برخی این نگرانی را دارند که با فوت مالک سرقفلی تکلیف سرقفلی چیست ؟

و آیا به وراث انتقال پیدا می کند و وراث با چه مشکلاتی روبه رو هستند.

بعد از فوت تمام حق و حقوق خریدار سرقفلی به قوت خود باقی است و به وراث انتقال پیدا می کند و جای نگرانی در این خصوص نیست .

این مطلب: دیوان عدالت اداری را نیز مشاهده بفرمائید.